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事故物件とは


「心理的瑕疵物件」、特に「事故死」「自殺」「他殺」「孤独死」など、部屋の中や共有部分で住人に限らず人が亡くなった物件を「事故物件」と呼びます。
ただし、現在事故物件に法律上の定義は有りません。
そのため死亡原因や経年など、場合によっては事故物件と呼ばれないケースや、大きい事件であると建物全体が事故物件扱いになったりします。
 

 瑕疵物件

瑕疵物件、いわゆる「訳あり物件」とは、不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物のなかで、
通常備えるべき品質や性能を欠いているものを指し、大別して4種類あります。
 

<心理的瑕疵物件>
・「事故死」「自殺」「他殺」「孤独死」
・「倒産」「暴力団事務所の跡地」
・「神聖スポット・井戸跡」
・「風俗跡」
といった、嫌悪感や縁起の悪さを感じさせる来歴のある物件を指し、一般に「事故物件」と呼ばれています。
近年は入居者の高齢化などによる孤独死が原因で心理的瑕疵物件となるケースが増えていますが、誰かに看取られて亡くなった、あるいは病死してから数日中に発見されるなど、いわゆる「通常の死」に関しては瑕疵に含まれません。

清掃によって痕跡がほとんど消えているので、ぱっと見ただけでは事故物件か否かの区別は付きにくいとされていますが、該当物件だけがリフォームされている、相場より明らかに安い、物件の名前や外観が変わった、定期借家契約(更新ができない契約の形態)で貸し出されているなど、見分けるポイントはいくつか有ります。

不動産業者(宅地建物取引業者)にはこうした物件について、「重要事項の説明義務」がありますが、2人目以降の入居者に対する説明についての明確な決まりは無く、いわゆる「事故物件ロンダリング」が行われている場合もあります。
事前に事故物件公示サイトで確認するのも事故物件を見分ける方法の一つです。
 

<環境的瑕疵物件>
・「騒音」「振動」「悪臭」「日照」「眺望」
・「隣人トラブル」「嫌悪施設」
など、土地・物件そのものではなく、取り巻く環境に問題がある物件を指します。
隣人トラブルは迷惑住民や暴力団事務所や関係者の住宅、嫌悪施設は墓地や葬儀場、ゴミ処理場や産業廃棄物処理場などを指します。
日や時間帯を変えて複数回物件を見に行くと、物件の抱える環境の問題に気付きやすいです。
 

<物理的瑕疵物件>
・「土壌汚染」「地中埋設物」「地盤沈下」
・「雨漏り」「ひび割れ」「シロアリ」 「床下浸水」 「アスベスト」
のような土地・建物自体に瑕疵のある物件で、ホームインスペクション(住宅診断)などにより瑕疵を発見することができます。
 

<法的瑕疵物件>
・「都市計画法による制限」
・「建築基準法違反」
・「消防法違反」
など、法令等によって自由な利用が阻害されている、あるいは建築基準法(安全基準や建蔽率、容積率など)の違反や防火設備の不備など、法令・私法上の問題がある物件を指します。
法的瑕疵物件にも告知義務が有りますが、法改正などにより不動産業者も物件の問題を把握していない場合があります。各自治体の担当部署(建築課・都市政策課など)に問い合わせると確実です。
 

 事故物件を貸す・借りる


賃料の安さやリフォームによる内装・設備などの充実を魅力に感じ、あえて事故物件を借りる向きもあります。
物件の探し方は主に、検索サイトを利用する方法と、町の不動産業者に直接問い合わせる方法が有ります。

また、UR賃貸住宅では「特別募集住宅」という名称で入居者を募集しており、1~2年程度の期間、半額に割り引かれるなど、通常より抑えた賃料で貸し出しています。
この特別募集住宅の瑕疵は高齢者の病死によるものがほとんどで、事故や自殺、殺人事件などに比べると、精神的な負担が軽い物件が多くなっています。
どちらにせよ、事故についてきちんと告知し、家賃を下げてくれる正直で誠実な大家さんや不動産業者を見付けることが肝要です。
 

近年では入居者の死に対応する大家さん向けの保険が充実するなど、貸す人・借りる人の両方に「事故物件」への認知・対策が進んでいます。
また、賃貸物件での死亡は高齢者だけに起こることではありません。自分が「瑕疵」になる可能性も充分に有り得ます。
「事故物件」を知ることにより見える問題は、部屋の貸し借りに留まらない、私たちの身近にも有るようです。

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