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空き家問題

空き家問題に対応すべく、国土交通省により空き家等対策の推進に関する特別措置法が2012年に制定され、翌2013年から施行されています。
これによると「空き家」とは、「1年以上誰も住んでいない、または利用の実態のない住宅」であるとされています。

 
 

 空き家の種類と背景

1年以上誰も住んでいない、または利用の実態のない住宅には

売却用の空き家…売りに出され、購入される前の住宅
賃貸用の空き家…マンションやアパートなどの空き室
二次利用の空き家…別荘など限定的な用途の住宅
その他の空き家…上記以外の1年以上利用の実態の無い住宅

の4種類があります。
この4つめの「その他の空き家」がいわゆる「空き家問題」で取り上げられる空き家です。
用途が定まらず管理動機が薄く、利活用のしづらいこれらの空き家は放置され、所有者や近隣住民に様々なデメリットをもたらしています。

 特定空き家

空き家のなかでも、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる」建築物とそれに付随する工作物を指して、特定空き家等と呼びます。
特定空き家等に指定されると、建築物の除去・修繕や立木竹の伐採等の措置を助言または指導・勧告・命令され、これを所有者が履行しない場合は行政代執行が行われ、これに要した作業費用が所有者に請求されます。

 空き家の背景

人口の減少や所有者の高齢化、中古住宅の市場における需要の低さ、また、土地家屋自体が持つ利活用の問題、地域のもつ性質や家庭ごとの事情など、空き家の発生する背景は様々です。

【空き家の主な発生原因】
・所有者の死亡
・別の住宅への転居
・老人ホームやケアセンターへの転居
・転勤・入院棟による長期不在
・建替え・増改築・修繕の為の一時的な退去

【地域の特性による空き家の発生】
・農山村・漁村集落…人口流出と住民の高齢化、相続人による管理が困難
・斜面市街地…傾斜道と階段が多い、道が狭く車の進入が難しいなど利便性が低い
・歴史的市街地…居住者の転出を機に老朽化した住宅がそのまま放置される
・ニュータウン…子供の独立後、両親の施設等への転居や入院等による長期不在
・中心市街地…接道要件等の不適合や所有者が不明、店舗併設などの条件ため利活用が困難

上記に加え様々な要因から空き家は発生します。

 
 

 空き家の抱える問題

空き家を放置し続けることで、所有者・近隣住人の両方に様々なデメリットや問題が発生します。

 

【固定資産税の発生】
通常、住宅の用地(土地)に対する固定資産税は、その用地に建物が建っている場合「住宅用地の特例」という優遇処置により、最大で1/6まで軽減されています。しかし「空き家対策特別措置法」の施行により、その建物が自治体から特定空き家に指定されると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税の税率が元に戻ります。1/6まで軽減されていた場合、今までの6倍の金額の固定資産税が毎年発生することになります。

 

【管理・修繕】
掃除や換気・通水、雨漏りや躯体の破損などの修繕、庭木・雑草の管理、郵便物の確認、地域によっては除雪など、空き家の管理・修繕は手間お金もかかります。
特に空き家が遠方に有る場合は、行き来も一苦労でつい放置してしまいがちになります。

 

【害虫・害獣の発生など】
人が住んでいれば定期的に駆除できるシロアリや羽根アリ、ゴキブリなどの害虫が巣を作り繁殖し、害虫が増えるとそれを捕食しようとネズミなどの小動物が集まり住みつきます。
ネズミがまだ通電している状態の電気配線をかじり、そこから火災になるケースもあります。また、動物の糞や巣の有った場所から床や天井裏が腐食し、雨漏りや床抜けといった建物へのダメージが発生もします。また、空き家の中や敷地で小動物が死ぬと、それが新たな害虫の発生原因になります。
害虫・害獣の発生は、建物が痛むのを早めたり、不衛生な状態を生み近隣の環境を悪化させ、周辺の住民に迷惑をかける原因にもなります。

 

【倒壊・破損・散乱・剥落など】
老朽化によりもろくなった建物が倒壊、あるいは外壁が剥落したり、風によって散乱したりするケースがあります。台風や地震などによっても引き起こります。
これら建物の不具合が原因で他者に損害を与えた場合、空き家の所有者はこれに対する賠償責任を負います。

 

【景観への悪影響】
劣化し今にも倒壊しそうな建物、伸び放題の雑草や庭木、不法投棄のごみが散乱しているなど、管理されていない空き家は地域の景観を損なう原因にもなり、こうした空き家の存在はその地域のイメージや不動産価格の低下を招きます。
また、後述する治安の悪化にも大きく関わりがあります。

 

【治安の悪化】
景観を著しく損なう空き家は建物へのいたずらや放火が発生したり、不法侵入や不審者が住みつく、犯罪の現場として利用されるなど、治安の悪化を引き起こす原因にもなります。
景観が荒れている=管理されていない場所では犯罪の発生率が上昇することが知られています。空き家を適切に管理し景観を綺麗に保つことが、地域の治安を守ることに繋がります。

 

【火災】
前述の害獣による電気配線のショートからの発火や、放火・不審火のほかにも、残置物からの出火などで火災が起こるケースがあります。

 

【雪害】
地域によっては積雪の重みによる家屋の倒壊、屋根からの落雪による車や給湯器などの設備、隣家の破損、また通行人に落下し怪我や死亡事故が発生するケースもあります。

 
さらに、上記デメリットから起こる【外部不経済】や、土地が有効活用されないために起こる【機会損失】により、空き家の問題は個人の損失から地域の損失へと拡大していきます。

 

 空き家の活用方法

「土地神話」が崩壊し、負動産という造語があらわすように、管理の手間と税負担ばかりで利益を生まない物件が増加するなか、そうした物件を活用していこうという取り組みもあります。
そのなかの一つが空き家バンクです。

 

 空き家バンク


空き家が増加する一方で、住宅確保要配慮者への住宅供給も問題となっています。
住宅確保要配慮者とは、低所得者(月収15万8千円以下の世帯)、高齢者、障害者、子育て世帯、外国人等の、住宅を確保することが難しい人のことを指します。
それぞれの理由により入居を拒まれるこうした人々に、空き家を利用してもらおうと導入されました。
空き家を単純に撤去するのではなく、誰かに住んでもらうことにより消費活動を発生させ、地域を活性させる目的もあります。

 

【利用の流れ】
空き家バンクは空き家所有者が物件情報を空き家バンクに自ら登録し、それを自治体が利用希望者に紹介し、利用希望者は空き家所有者との直接交渉し合意が得られたら賃貸契約を交わします。

自治体ごとにそれぞれ設置されているため開示情報も項目が異なり、物件情報の分かりづらさから利用のハードルが高いことや、空き家バンクに登録することによる修繕費の助成や成約による奨励金など、空き家所有者に対する参加の促進の不足など課題は多くありますが、今後空き家問題と住宅確保要配慮者への住宅供給問題を一挙に解消することが可能に

 
 
 

2040年には空き家率が住宅ストック全体の40%を超える予測もあり、高齢化とともに空き家問題もその深刻さを増していくことが予想されています。
東京・大阪・名古屋にある戸建て住宅・マンションだけでも、65歳以上の高齢者のみが住む持ち家が合計330万戸となり、潜在的な空き家も含め、課題が多く有ります。
一方、そうした空き家を活用しようとする動きも活発になりつつあります。空き家が歓迎される資産として、また地域資源として前向きに活用され、負動産の汚名を返上する日が1日も早く訪れることを望みます。

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